El complejo momento del mercado de bodegas

Se mantendría durante este 2022 la nula disponibilidad de bodegas para arriendo que se detectó el segundo semestre del año pasado en la Región Metropolitana. A esa conclusión llegan dos reportes de consultoras inmobiliarias especializadas en este tipo de propiedades.

GPS Property señala que esta situación se explica por el déficit de producción registrado en 2020 y 2021, sumado a desarrollos que para este año estarán por debajo de la producción promedio, más un aumento en la demanda de espacios producto del ecommerce.

El 2021 fue en este análisis uno de los años más atípicos para el mercado de arriendo de bodegas Clase I (desde 800 m² hacia arriba), en que la baja vacancia de la primera mitad se profundizó a fines de año.

Desde Cushman & Wakefield, en tanto, se argumenta que el incremento de la demanda de estos espacios fue motivado por el fuerte crecimiento del ecommerce, debido al aumento del consumo.

En este informe se indica que la superficie total de absorción neta –diferencia entre los metros cuadrados ocupados y desocupados– fue ocho veces mayor a la registrada el 2020.

Baja producción

Explica Lorena Tapia, directora ejecutiva de GPS Property, que la necesidad de espacio de almacenaje y logística ha acelerado y activado proyectos que se encontraban en carpeta. Sin embargo, “la escasez y encarecimiento en materiales de construcción presenta grandes desafíos para los desarrolladores de estos espacios”, señala.

La nula disponibilidad con que finalizó el 2021 es, a juicio de esta consultora, un escenario que se prolongará en 2022 debido a que los desarrollos proyectados estarán por debajo de la producción promedio.

Destaca la ejecutiva que, frente a esto, ha tomado fuerza el reciclaje industrial como alternativa de inversión y desarrollo. “Es más económica e inmediata, al reutilizar una estructura existente que se habilita y adapta para la renta”, comenta.

Tratándose de centros de bodegaje Clase II (de 200 a 1.800 m²), el 2021 fue el año con la mayor producción desde que se tienen registros. Según Tapia, muchas empresas, especialmente pymes, han cerrado o disminuido sus puntos de venta, “juntando el almacenaje con la administración, e incluso con sus showroom, en centros de bodegaje clase II”.

Boom del ecommerce

Destaca el documento de Cushman & Wakefield que el año 2020 se caracterizó por la mudanza de algunas empresas a su propio built-to-suit, es decir, a espacios hechos a la medida de sus procesos productivos.

Agrega, por otra parte, que la liberación de superficie anual disminuyó de manera significativa entre 2020 y 2021 (288.252 m² a 55.051 m²). Y que, ante las condiciones actuales, este indicador podría continuar a la baja en 2022, pues los pocos m² disponibles se arrendarán más rápidamente.

Víctor Muñoz, market research de C&W, dice que una disponibilidad del primer semestre de 2021 fue arrendada en su totalidad por empresas de retail, impulsadas desde el 2020 por el boom del ecommerce, generando una vacancia de 0% el segundo semestre.

“Los arriendos observados corresponden a empresas que ya utilizaban espacios en parques logísticos y que aprovecharon cierta disponibilidad para expandir sus operaciones”, explica Muñoz.

El alza de precio en los materiales, el alto valor de los commodities, las demoras en logística marítima y el costo del transporte internacional provocan retrasos en la construcción. Por tanto, Cushman & Wakefield proyecta para 2022 que se mantendrá la nula vacancia, incluso hasta 2023.

Fuente: Cushman & Wakefield