El emergente submercado de las bodegas flex en el Gran Santiago ^Destacado

La flexibilidad parece haberse convertido en un aspecto clave en el mercado de la logística, al menos en el Gran Santiago, de cara al fuerte desarrollo que ha tenido la omnicanalidad en el actual escenario post pandémico del comercio, a la vez electrónico y a la vez físico.

La empresa de servicios inmobiliarios corporativos Cushman & Wakefield elaboró un informe acerca de espacios de almacenamiento compactos, de oficinas y/o locales comerciales en un mismo lugar, que constituyen un submercado.

El primer Informe de Bodegas Flex, que entrega un panorama del mismo, los describe como condominios de una superficie total construida desde los 3.500 m² compuestos por módulos de entre 150 y 800 m². Poseen accesos seguros, áreas de circulación comunes y pueden encontrarse bajo copropiedad.

Según el análisis, el primer semestre de este año cerró con una vacancia de 4,5% –44.664 m² disponibles para ser arrendados–, principalmente en la zona sur y norte de la capital. En tanto, de los proyectos de bodegas flex a la venta, hay 14.973 m² en oferta en entrega inmediata, especialmente en el área norte.

Opción para las pymes

Señala Rosario Meneses, líder en investigación de mercado de Cushman & Wakefield en Chile, que las pequeñas y medianas empresas están apostando por este formato flex para la última milla, algo que se ve reflejado en el aumento de inversiones en estas bodegas, más pequeñas pero más cercanas y personalizadas de cara al cliente.

“Su desarrollo, lo ha convertido en un producto muy rentable, ante el aumento de precio de terrenos industriales en sectores con mejor conectividad e imagen corporativa, lo que permite generar un canon de arriendo más alto que las bodegas tradicionales. Son óptimas para la omnicanalidad”, sostiene la especialista.

Del total de centros industriales en la Región Metropolitana, las bodegas tipo flex representan un millón de m², en comparación a los cinco millones de m² que componen el inventario de centros logísticos.

De acuerdo con este mismo informe, el mayor número de módulos en arriendo de bodegas flex estuvo compuesto por espacios de entre 300 y 400 m², que representan un 48% de la superficie disponible y suman 53 unidades.

Precios y demanda

Detalla el informe que el precio de arriendo pedido, cuyo promedio es de 0,2 UF/m², varía según el rango de los módulos; una bodega flex entre 100 y 300 m² tiene un valor promedio de 0,24 UF/m², una entre 301 y 500 m² alcanza los 0,21 UF/m2, y sobre los 500 m² llega a 0,17 UF/m². Los precios son más altos en el sector sur de la capital y más bajos en el poniente.

Por su parte, el precio de venta pedido promedio es de 30,8 UF/m2, alcanzando el menor valor en la zona sur, con 24,9 UF/m², seguido por el sector norte (30,1 UF/m²) y norponiente (33,6 UF/m²).

Rosario Meneses explica que dicho precio, de arriendo y de venta, corresponde al módulo completo; es decir, la superficie de bodega, incluyendo oficinas y/o locales comerciales.

Según la ejecutiva, el sector norte de Santiago es el más demandado por los desarrolladores de proyectos, principalmente por las conexiones con las autopistas Vespucio Norte y la Ruta 68. “Se suman su proximidad con el aeropuerto y el acceso a otras zonas de la capital para entregas de última milla”, añade, pronosticando para 2024 un aumento de la demanda en ese sector.