El mercado de edificios para arriendo en el Gran Santiago

Una tendencia que se consolida en el mercado inmobiliario de Santiago es que el valor de un arriendo depende de la comuna, el perfil del usuario y el diseño de las unidades. Es la estructura que deja ver el análisis de precios de los departamentos del último reporte de BDO, correspondiente al segundo trimestre de 2025.

Y es una de las conclusiones que, según José Carter, gerente de la división Real Estate de BDO, es posible extraer del mismo. El documento confirma que las comunas del sector oriente concentran los arriendos más elevados de toda la capital.

Explica Carter que, mientras en zonas centrales se prioriza cercanía y flexibilidad, el oriente se posiciona por estándar y permanencia. En la periferia, en tanto, el espacio y el acceso a vivienda son los principales atractivos.

“El mercado de edificios para arriendo se ha convertido en una pieza clave de la solución habitacional. Su expansión y profesionalización ofrecen alternativas reales para quienes buscan arrendar en condiciones más estables, con mejor gestión y mejores espacios”, sostiene el especialista de BDO.

Poder de pago y expectativas

Buena parte de los edificios construidos solo para arriendo están en Santiago centro, aunque los precios más altos están en otros lugares. Son las comunas del sector oriente las que tienen los arriendos más elevados. En promedio, allí se paga 24 UF por unidad, cerca de $910.000 mensuales, muy sobre el promedio del mercado, de 10,83 UF (unos $410.000).

El tamaño y el estándar de las unidades explican en parte la diferencia, pero también la demanda más estable, menor rotación y arrendatarios con mayor poder adquisitivo.

Providencia, Ñuñoa, Las Condes, Lo Barnechea, Vitacura y La Reina lideran en valor de arriendo. Las unidades en estas zonas alcanzan el canon por metro cuadrado más alto de toda la Región, con una superficie promedio casi 50% mayor que en el centro.

Según José Carter, los proyectos en esas comunas se orientan a perfiles con mayor poder de pago, además de expectativas distintas sobre estándar, ubicación y servicios. “Lo que se arrienda en estas comunas es una experiencia de vida ligada a conectividad, equipamiento urbano y calidad constructiva”, explica.

José Carter, gerente de la división Real Estate de BDO

Apuesta por escala y eficiencia

En el llamado sector periférico, compuesto por comunas como La Florida, Puente Alto, Maipú, Conchalí, Huechuraba y La Cisterna, está el 21% del total de unidades en edificios operados para renta.

Consolidado como polo emergente en la última década, ofrece precios por metro cuadrado más bajos (0,212 UF), pero con unidades más grandes (57,9 m² promedio), elevando el ticket mensual a 11,7 UF por unidad (alrededor de $440.000).

“En estas comunas, lo que vemos es una apuesta por escala y eficiencia”, comenta Carter. Agrega que hay más terreno disponible, menores costos de construcción y un público que prioriza el espacio sobre la ubicación premium. “Eso permite mantener un valor atractivo por metro cuadrado, sin sacrificar rentabilidad”, explica.

El informe muestra el ingreso de Conchalí a este modelo durante el trimestre estudiado, lo que marca un hito en ese sentido, pues representa la expansión de dicha oferta hacia zonas donde antes no existía.

Acceso a la ciudad

En el eje de Santiago, Estación Central, Independencia, San Miguel, Quinta Normal, Recoleta, Macul y San Joaquín se concentra la mayor parte del parque destinado exclusivamente al arriendo. Solo Santiago centro agrupa el 30,9% del total.

Sin embargo, también es el sector donde se paga menos por arrendar: en promedio, 9,6 UF por unidad (unos $365.000) y 0,235 UF/m². Esto se explica, en parte, por las unidades más pequeñas (42 m² promedio) y la alta rotación de arrendatarios, que obliga a precios más competitivos. Aun así, la ocupación se encuentra en 95,1%.

Explica José Carter que estos edificios cumplen una función clave en el ecosistema urbano. “Son puntos de acceso a la ciudad para personas jóvenes, estudiantes, trabajadores o familias pequeñas que necesitan cercanía, transporte y dinamismo. Es un mercado muy activo, donde la rotación es una herramienta de gestión”, señala.

Se trata, en todo caso, de zonas que permiten desarrollos de gran densidad, con un promedio de 254 unidades por edificio, el más alto del Gran Santiago.